Funderar du på att köpa fritidshus? Ja, det går att få bolån på ett fritidshus. De flesta banker erbjuder finansiering på ungefär samma villkor som för en permanentbostad, antingen genom ett separat fritidshuslån med fritidshuset som säkerhet, eller genom att du utökar bolånet på bostaden du redan äger och bor i. Innan du börjar leta är det klokt att skaffa ett lånelöfte, särskilt om du räknar med en budgivning, så att du vet exakt hur mycket du får låna upp till.
Nedan går vi igenom de två finansieringsvägarna, hur mycket du kan låna, vilka krav banken ställer när du ansöker, och vilka extra kostnader som tillkommer utöver själva lånet.
Hur fungerar bolån till fritidshus – utöka befintligt lån eller ta ett nytt?
Det finns i grunden två sätt att finansiera ett fritidshus med bolån:
- Ett separat fritidshuslån, där fritidshuset i sig blir säkerhet för lånet. Banken värderar huset precis som vid ett vanligt bostadsköp och lånar ut en andel av köpeskillingen mot pantbrev i fastigheten.
- Utökat bolån på din permanentbostad, där du i stället höjer det befintliga bolånet och använder de extra pengarna som kontantinsats eller hela köpesumman för fritidshuset. Det förutsätter att du har tillräckligt lågt belånad permanentbostad för att rymmas under bolånetaket, som normalt ligger på 85 procent av bostadens värde.
Bolåneräntor skiljer sig ofta mellan alternativen. Ett utökat bolån på en redan välkänd och lågt belånad bostad kan ge en lägre ränta än ett nytt fritidshuslån, eftersom banken redan har god insyn i säkerheten. Samtidigt innebär det att hela skulden samlas på en och samma bostad, vilket gör att du bör jämföra bolåneräntor hos flera banker innan du bestämmer dig, snarare än att bara titta på räntan på papperet.
Hur mycket kan du låna till fritidshus?
Hur mycket du kan låna upp till avgörs av tre saker: husets värde, din kontantinsats och din skuldkvot i förhållande till din inkomst.
De flesta banker kräver samma kontantinsats för ett fritidshus som för en permanentbostad, minst 15 procent av köpeskillingen. En del banker sätter dock kravet högre för fritidshus, ibland 20–25 procent, eftersom fastigheten bedöms som svårare att sälja vidare vid en eventuell betalningsoförmåga. Fritidshus tenderar också att röra sig mer i värde mellan olika säsonger och orter, vilket gör bankerna försiktigare med belåningsgraden.
Utöver kontantinsatsen väger banken in din totala skuldkvot, det vill säga dina samlade lån i förhållande till din bruttoinkomst. Har du redan ett stort bolån på din permanentbostad påverkar det hur mycket du kan låna extra till ett fritidshus, oavsett om det sker som ett separat lån eller genom att utöka det befintliga. Ett lånelöfte från banken ger dig en tydlig ram att förhålla dig till redan innan du går in i en budgivning.
Vilka krav ställer banken när du ansöker om bolån till fritidshus?
Kraven liknar i stort dem som gäller när du köper hus i allmänhet:
- Godkänd och stabil inkomst som täcker både befintliga lån och det nya lånet.
- Kontantinsats på minst 15 procent, ibland högre för fritidshus.
- Amorteringskrav enligt samma regler som för permanentbostäder: lån över 50 procent av husets värde ska amorteras, med högre amorteringstakt vid hög belåningsgrad eller hög skuldkvot. Amorteringen påverkar din månadskostnad utöver räntan, så räkna med den redan när du ansöker.
- En godkänd värdering av fritidshuset, ofta gjord av en oberoende värderingsman eller mäklare som banken anlitar.
En del banker gör dessutom en extra bedömning av husets standard, till exempel om det har indraget vatten och avlopp året runt, eftersom det påverkar både värdet och hur lätt fastigheten är att belåna. Vill du dessutom finansiera renoveringar av huset i samband med köpet kan det vara klokt att räkna in det redan när du ansöker, i stället för att ta ett separat lån senare.
Vad bör du tänka på för kostnader – pantbrev, lagfart och drift?
Utöver själva lånet tillkommer flera engångskostnader vid köp av en ny fastighet:
| Kostnad | Vad den täcker |
|---|---|
| Lagfart | Registrering av ägandet hos Lantmäteriet, normalt 1,5 procent av köpeskillingen plus en fast avgift |
| Pantbrev | Säkerhet för lånet i fastigheten, 2 procent av pantbrevets belopp plus en fast avgift, behövs bara nya pantbrev om befintliga inte räcker till |
| Besiktning | Frivillig men rekommenderad genomgång av husets skick innan köp |
Utöver dessa engångskostnader tillkommer löpande driftskostnader som inte alltid syns i själva lånekalkylen: el, vatten, sophämtning, försäkring, eventuell väg- eller samfällighetsavgift och underhåll av huset. Räkna med dessa poster innan du bestämmer hur stort lån du vill ta, så att den totala månadskostnaden blir hanterbar även utanför själva ränta och amortering.
Ränta på fritidshuslån jämfört med att utöka bolånet
Räntan på ett separat fritidshuslån är ofta något högre än räntan på ett utökat bolån på din permanentbostad, eftersom fritidshus generellt bedöms som en något högre risk för banken. Skillnaden i bolåneräntor mellan olika banker kan dock vara större än skillnaden mellan låneformerna, så jämför alltid flera banker oavsett vilken väg du väljer. Fråga specifikt efter räntan för just fritidshus, eftersom den sällan syns i bankernas ordinarie ränteöversikter för vanliga bostäder.
Bygga nytt fritidshus i stället för att köpa – hur finansieras det?
Ska du bygga ett helt nytt fritidshus i stället för att köpa hus i befintligt skick ser finansieringen lite annorlunda ut. Banken betalar då normalt inte ut hela lånebeloppet direkt, utan i takt med att bygget fortskrider och du kan visa upp fakturor eller besiktningsprotokoll för varje etapp. Det kallas ofta ett byggnadskreditiv och övergår till ett vanligt bolån först när huset är helt färdigställt och slutbesiktigat.
Eftersom du oftast behöver betala löpande under byggtiden, både för lånet och för eventuellt boende på annat håll, är det extra viktigt att ha marginal i budgeten för oförutsedda kostnader som är vanliga vid nybyggnation av ett hus.
Fritidshus utomlands — går det att låna till fritidshus utanför Sverige?
Det är svårare. De flesta svenska banker beviljar inte bolån med en utländsk fastighet som säkerhet, eftersom de saknar möjlighet att ta pant i egendom utanför Sverige på samma sätt som här. Funderar du på att köpa fritidshus utomlands finns i huvudsak två alternativ:
- Belåna din svenska bostad ytterligare och använd de pengarna som kontant köpeskilling för fastigheten utomlands.
- Vänd dig till en lokal bank eller finansiär i landet där fritidshuset ligger, som har egna villkor och krav anpassade efter den lokala fastighetsmarknaden.
Räkna även med att valutarisk, lokala skatter och avgifter samt eventuella krav på bosättning i landet kan påverka både finansieringen och den löpande kostnaden för ett fritidshus utomlands.
Utöka bolånet på din permanentbostad för att köpa fritidshus
Som nämnt ovan är detta ofta det enklaste och billigaste alternativet, förutsatt att du har utrymme kvar under bolånetaket på 85 procent av bostadens värde. Fördelen är att du slipper en ny kreditprövning för en helt ny fastighet och att räntan ofta blir lägre, eftersom banken redan har god kännedom om din ekonomi och säkerheten i din befintliga bostad. Vill du se i detalj hur processen går till och vilka krav som gäller kan du läsa mer om att utöka bolånet.
Nackdelen är att hela skulden samlas på en och samma bostad, vilket gör din permanentbostad mer belånad och därmed känsligare för värdeförändringar på just den fastigheten. Väger du för- och nackdelarna mot varandra och jämför bolåneräntor hos flera banker hittar du oftast det billigaste alternativet för din situation.
Vanliga frågor och svar om bolån fritidshus
Kan jag få bolån på ett fritidshus? Ja, de flesta banker erbjuder bolån till fritidshus, antingen som ett separat fritidshuslån eller genom att du utökar bolånet på din permanentbostad. Kraven liknar dem för ett vanligt bolån.
Hur mycket kontantinsats behöver jag för fritidshus? Många banker kräver samma kontantinsats som för en permanentbostad, minst 15 procent av köpeskillingen. Vissa banker sätter kravet högre för fritidshus, så jämför villkoren mellan flera banker.
Är det billigare att utöka bolånet eller ta ett separat fritidshuslån? Det beror på din befintliga belåningsgrad och de räntor du blir erbjuden. Att utöka bolånet ger ofta en lägre ränta, men förutsätter utrymme under bolånetaket. Jämför alltid den totala kostnaden hos flera långivare.
Går det att låna till fritidshus utomlands? Det är svårare. De flesta svenska banker beviljar inte bolån med en utländsk fastighet som säkerhet, så alternativet blir ofta att belåna din svenska bostad eller vända dig till en lokal bank i landet.
Sammanfattande fakta
- Fritidshus finansieras antingen genom ett separat fritidshuslån eller genom att du utökar bolånet på din permanentbostad.
- Kontantinsatsen ligger normalt på minst 15 procent av köpeskillingen, ibland högre för fritidshus.
- Utöver lånet tillkommer engångskostnader för lagfart och eventuellt nya pantbrev, samt löpande driftskostnader som el, vatten och försäkring.
- Att bygga nytt fritidshus finansieras ofta genom ett byggnadskreditiv där pengarna betalas ut i takt med byggnationen.
- Svenska banker beviljar sällan bolån med en utländsk fastighet som säkerhet, vilket gör fritidshus utomlands svårare att finansiera direkt.
