Att utöka bolånet innebär att du lånar mer pengar med samma bostad som säkerhet, i stället för att ta ett nytt separat lån. De flesta banker i Sverige sätter gränsen vid 80 procent av bostadens marknadsvärde, och pengarna används oftast för att renovera, bygga ut eller finansiera en sammanslagning av dyrare lån under en lägre ränta.
Vill du veta hur mycket du faktiskt kan låna på huset genom att utöka eller höja bolånet? Den här artikeln går igenom hela processen: belåningsgrad, kostnad och hur amorteringskravet påverkar din nya månadskostnad.
Hur mycket kan du låna på huset genom att utöka eller höja bolånet?
Belåningsgraden är det som avgör utrymmet. De flesta storbanker tillåter att det utökade bolånet tar den totala belåningen upp till 80 procent av bostadens värde, medan enskilda långivare sätter gränsen lägre för fritidshus, ofta 75 procent.
Räkneexemplet är enkelt: äger du en bostad värderad till 3 000 000 kronor och har ett befintligt bolån på 1 800 000 kronor (60 procents belåningsgrad), finns i teorin utrymme att utöka bolånet med upp till 600 000 kronor innan taket på 80 procent nås.
Flera banker kräver dessutom ett minsta utökningsbelopp, vanligtvis mellan 50 000 och 100 000 kronor, för att en ansökan om utökat bolån ens ska behandlas separat från ett vanligt lånelöfte.
Värderingen som ligger till grund för beräkningen behöver ofta uppdateras genom en omvärdering. Bankerna godtar sällan en värdering som är äldre än fem år, och kräver en ny bedömning tidigare om bostaden genomgått en större renovering som höjt marknadsvärdet.
Så bedömer banken en ansökan om att utöka ditt bolån – och vad som hjälper
Processen liknar den för ett nytt lånelöfte:
- Ansökan – du anger önskat belopp och syfte hos din bank, ofta digitalt.
- Kreditprövning – banken jämför det nya beloppet mot dina befintliga bolån, inkomst och betalningsförmåga.
- Värdering – en ny värdering av bostaden görs om den gamla är för gammal eller om du nyss renoverat.
- Pantbrev vid behov – räcker inte befintliga pantbrev till det utökade beloppet ansöker banken om ett nytt hos Lantmäteriet.
- Signering och utbetalning – lånehandlingarna skrivs under digitalt eller på papper, och banken lämnar besked inom några dagar.
Det som hjälper mest i bedömningen är en stabil inkomst, låg belåningsgrad sedan tidigare och en tydlig plan för vad pengarna ska finansiera. En fråga banken nästan alltid ställer är vad du ska använda det utökade beloppet till.
Processen tar normalt några dagar till ett par veckor. Väntetiden förlängs mest av pantbrevshanteringen, eftersom Lantmäteriets handläggning ligger utanför bankens kontroll.
Vad kostar det att utöka bolånet – pantbrev, bostaden som säkerhet och hur det fungerar
Bankens egen hantering av en ansökan om utökat bolån är i regel avgiftsfri, till skillnad från vissa privatlån där en uppläggningsavgift tillkommer. Den verkliga kostnaden sitter i pantbrevet, eftersom bostaden fungerar som säkerhet för hela det utökade beloppet.
Behöver du ett nytt pantbrev betalar du en stämpelskatt på 2 procent av pantbrevets belopp till staten, plus en mindre administrativ avgift till Lantmäteriet. Ska du till exempel utöka bolånet med 400 000 kronor och behöver ett nytt pantbrev på hela beloppet, landar stämpelskatten på 8 000 kronor.
Räcker de pantbrev som redan finns uttagna på fastigheten till det nya lånebeloppet slipper du den kostnaden helt. Det är därför värt att kontrollera hur stora pantbrev som redan är uttagna innan du ansöker.
Räntan på det utökade beloppet följer normalt samma bolåneräntor och rabatter som resten av ditt lån, snarare än en ny separat ränta. Jämför alltid mot dagens snitträntor innan du skriver under, och räkna på den effektiva räntan, inte bara den nominella.
Hur påverkar ett utökat bolån amorteringskravet?
Överstiger den totala belåningen 50 procent av bostadens värde efter utökningen gäller Finansinspektionens amorteringskrav, precis som för ett vanligt bolån. Amorteringstakten ligger normalt på 1 procent av lånet per år vid belåningsgrad mellan 50 och 70 procent, och 2 procent per år däröver.
Ett skärpt amorteringskrav kan även tillkomma om det totala lånet överstiger 4,5 gånger din bruttoårsinkomst, vilket lägger på ytterligare 1 procentenhet i amortering. Läs mer om hur amorteringen beräknas och skillnaden mellan rak amortering och annuitet.
Har du redan låg belåningsgrad, under 50 procent, kan du välja att inte behöva amortera alls på den utökade delen.
Räkneexempel bolån: så räknar du ut hur mycket det kan höjas
Utgå från bostadens marknadsvärde, dra av nuvarande bolån, och det som blir kvar upp till 80 procent är ditt utrymme. En bostad värd 4 000 000 kronor med 2 400 000 kronor i lån (60 procent belåningsgrad) har alltså 800 000 kronor kvar innan taket nås.
Vill du installera solceller för 150 000 kronor och samtidigt bygga ut ett uterum för 300 000 kronor räcker utrymmet gott och väl, förutsatt att banken bedömer din betalningsförmåga som tillräcklig för den högre månadskostnaden.
Flera vanliga syften: renovering, tillbyggnad och nya lån
Det vanligaste skälet till att renovera med hjälp av ett utökat bolån är kök, badrum, tak eller fasad. Näst vanligast är att bygga ut, till exempel altan eller extra boyta, samt att installera energieffektiviserande lösningar som solceller eller värmepump, där ett grönt bolån ofta ger extra räntarabatt.
En del väljer i stället att utöka bolånet för att finansiera och lösa in dyrare krediter, som privatlån eller kreditkortsskulder, under bolånets betydligt lägre ränta. Principen är densamma som att samla sina lån, men med bostaden som säkerhet i stället för en ny kreditprövning för nya lån.
Passar utökat bolån eller privatlån bäst – så funkar valet
Ett utökat bolån har nästan alltid lägre ränta än ett privatlån, eftersom bostaden fungerar som säkerhet för hela beloppet. Det gör det till det billigaste alternativet för större summor och längre återbetalningstid, som en omfattande renovering.
Privatlån saknar krav på pantbrev och värdering, går snabbare att få utbetalt och passar bättre för mindre belopp eller när belåningsgraden redan ligger nära taket på 80 procent. Nackdelen är en betydligt högre effektiv ränta jämfört med bolånet.
Ligger behovet under 50 000 kronor och du redan har gott om utrymme kvar på bolånet är det ändå värt att fråga banken om utökning i första hand: skillnaden i räntekostnad över tid kan bli betydande.
Vanliga frågor och svar om att utöka bolånet
Kan jag utöka bolånet flera gånger? Ja, så länge belåningsgraden håller sig under bankens tak och din betalningsförmåga räcker till, går det att göra en ny utökning senare.
Behöver jag byta bank för att utöka bolånet? Nej, i normalfallet vänder du dig till banken som redan har ditt befintliga bolån. Vill du jämföra villkor hos en annan bank innebär det i praktiken en flytt av hela bolånet, inte bara en utökning.
Vad händer om banken säger nej? Ett avslag betyder oftast att belåningsgraden eller betalningsförmågan inte räcker till just nu. Många väljer då ett privatlån för mindre belopp, eller väntar tills bostadens värde eller den egna ekonomin har förändrats.
Sammanfattande fakta
- Belåningsgradstak: 80 procent av bostadens marknadsvärde hos de flesta banker
- Nytt pantbrev kostar 2 procent stämpelskatt på pantbrevsbeloppet plus en mindre avgift
- Amorteringskrav gäller över 50 procents belåningsgrad, 1–2 procent årligen
- Vanligast för renovering, tillbyggnad och att samla dyrare lån
- Räcker befintliga pantbrev till slipper du pantbrevskostnaden helt
Viktigt: Jämför alltid den effektiva räntan mellan att utöka bolånet och andra lånealternativ innan du bestämmer dig, och kontakta din bank för en aktuell bedömning av ditt eget utrymme inom belåningsgraden.
