Byggnadskreditiv är en tillfällig finansieringslösning som du använder när du bygger nytt hus, i stället för ett vanligt lån som betalas ut på en gång. Krediten, som också kallas byggnadslån eller bygglån, fungerar ungefär som en checkkredit eller kontokredit: pengarna betalas ut i takt med att fakturor för bygget kommer in, och du betalar bara ränta på den del av krediten som faktiskt är utnyttjad.
Nedan går vi igenom hur ett byggnadskreditiv fungerar när du bygger nytt hus, vad det kostar, vad en spärrförbindelse innebär, vilka krav som krävs, och hur krediten till slut läggs om till ett bolån.
Hur fungerar byggnadskreditiv när du bygger nytt hus?
Till skillnad från ett vanligt lån, där hela beloppet betalas ut vid ett enda tillfälle, betalas ett byggnadskreditiv ut etappvis under hela byggtiden. Banken beviljar en kreditram utifrån det nya husets beräknade slutvärde, och du utnyttjar sedan krediten allt eftersom byggnationen fortskrider.
I praktiken går det till så här: entreprenören eller leverantören skickar fakturor för utfört arbete och levererat material, du eller banken godkänner dem, och beloppet betalas ut från krediten direkt till mottagaren. Det gör att du aldrig behöver ligga ute med egna pengar för hela bygget i förskott, samtidigt som banken har kontroll över att pengarna faktiskt går till det nya huset. Samma typ av kredit används ibland även vid större ombyggnation eller när du ska bygga ut ett befintligt hus, inte bara vid ett helt nytt hus på obebyggd tomt.
Vad kostar ett byggnadslån – ränta och avgifter?
Räntan på ett byggnadskreditiv, eller byggnadslån, är rörlig, och du betalar bara ränta på den del av lånet du faktiskt har utnyttjat, inte på hela det beviljade beloppet. Under byggtiden sker normalt ingen amortering, vilket håller nere den löpande betalningen medan huset fortfarande byggs.
Kostnaden ökar därför stegvis i takt med att fler fakturor betalas ut och en allt större del av krediten tas i anspråk. Villkoren skiljer sig mellan banker: en del tar även ut en avgift på den outnyttjade delen av krediten, medan andra bara debiterar ränta på det belopp som faktiskt är uttaget. Jämför därför både räntan och den fullständiga avgiftsbilden hos flera banker innan du ansöker om ett bygglån.
Vad är en spärrförbindelse?
En spärrförbindelse är en betalningssäkerhet som många hustillverkare och entreprenörer kräver innan byggstart. Den innebär att ett bestämt belopp av byggnadskreditivet reserveras till en specifik leverantör, som en garanti för att den ska få betalt för det material eller arbete som levereras under bygget.
För dig som låntagare betyder det att en del av krediten är öronmärkt och inte kan användas till annat, samtidigt som det ger leverantören trygghet att gå vidare med bygget. När leveransen är genomförd och betald återlämnas spärrförbindelsen, vilket också är ett av kraven för att banken ska lägga om krediten till ett vanligt bolån.
Vilka krav krävs för att få byggnadskreditiv?
Eftersom byggnadskreditivet är en kredit görs alltid en kreditprövning av din betalningsförmåga, ungefär som vid en vanlig bolåneansökan när du ska ansöka om lån till ett nytt hus. Utöver det brukar banken kräva:
- Bygglov och i vissa fall ett giltigt startbesked från kommunens byggnadsnämnd innan bygget får påbörjas.
- Ett entreprenadkontrakt mellan dig och entreprenören, med ett fast pris för det belopp avtalet omfattar.
- En produktionskostnadskalkyl som visar vad hela bygget beräknas kosta.
- Kontantinsats, ofta minst 15 procent av den totala kostnaden, precis som för ett vanligt bolån.
- Ett lånelöfte som ett första steg, så att du vet hur mycket du har att röra dig med redan när du letar tomt och entreprenör, och kan ansöka om själva byggnadskreditivet.
Banken gör dessutom en förhandsvärdering av vad det nya huset förväntas vara värt när det är helt färdigställt, eftersom den värderingen ligger till grund för hur stort byggnadskreditiv du kan beviljas och vilket belopp du kan låna totalt.
Så funkar hela vägen från byggnadskreditiv till bolån
När huset är helt färdigbyggt läggs byggnadskreditivet om till ett vanligt bolån. Det sker inte automatiskt, utan du behöver skicka in ett antal handlingar till banken:
- Ett slutbesked från kommunen, som visar att bostaden får tas i bruk.
- En slutvärdering, oftast gjord av en mäklare, som visar husets aktuella marknadsvärde.
- Bevis på att en eventuell spärrförbindelse har returnerats från husleverantören.
Först när dessa är på plats görs krediten om till ett vanligt bolån, och det är då amorteringen börjar enligt de vanliga amorteringsreglerna. Räkna med att det tar viss tid innan alla handlingar är godkända, så det är klokt att planera för att den löpande betalningen fortsätter en period efter att bygget är klart.
Bygga nytt hus eller fritidshus med byggnadskreditiv
Byggnadskreditiv används både när du bygger nytt hus som permanentbostad från grunden och när du bygger nytt fritidshus i stället för att köpa ett befintligt. Principen är densamma oavsett bostadstyp: pengarna betalas ut i takt med bygget, och krediten läggs om till ett bolån först när huset är klart och godkänt.
Skillnaden ligger ofta i räntan och kraven på kontantinsats, där ett fritidshus ibland bedöms som en något högre risk av banken än ett nytt hus avsett som permanentbostad. Jämför därför alltid villkoren för byggnadskreditiv specifikt, snarare än att utgå från bankens ordinarie bolånevillkor.
Vanliga frågor om byggnadskreditiv
Vad är byggnadskreditiv? Byggnadskreditiv, ibland kallat byggnadslån eller bygglån, är en tillfällig kredit som används under tiden ett hus byggs. Pengarna betalas ut i takt med att fakturor för bygget kommer in, i stället för som ett engångsbelopp.
Hur mycket ränta betalar jag under byggtiden? Du betalar bara ränta på den del av krediten som faktiskt är utnyttjad, inte på hela det beviljade beloppet. Räntan är rörlig och ingen amortering sker under byggtiden.
Vad är en spärrförbindelse? En betalningssäkerhet som hustillverkare och entreprenörer ofta kräver innan byggstart, där ett bestämt belopp av krediten reserveras till en specifik leverantör.
Hjälper banken mig hela vägen till bolånet när bygget är klart? Banken följer med genom hela byggprocessen, men det finns ingen garanti för att den beviljar det slutliga bolånet automatiskt. Bedömningen görs på nytt utifrån slutvärderingen och din ekonomi, så håll kontakten med banken hela vägen och ha gärna en buffert.
Sammanfattande fakta
- Byggnadskreditiv är en tillfällig kredit som betalas ut etappvis under byggtiden, i stället för som ett engångsbelopp.
- Du betalar bara rörlig ränta på den del av krediten som är utnyttjad, och ingen amortering sker under byggtiden.
- En spärrförbindelse reserverar en del av krediten som säkerhet för betalning till en specifik leverantör eller entreprenör.
- Kraven för att beviljas byggnadskreditiv liknar dem för ett vanligt bolån: kreditprövning, bygglov, entreprenadkontrakt och kontantinsats.
- När huset är färdigbyggt och godkänt läggs krediten om till ett vanligt bolån, mot slutbesked, slutvärdering och en eventuellt återlämnad spärrförbindelse.
