Ja, det går att låna pengar till en tomt, men sällan på samma sätt som när du lånar till ett färdigt hus. Ett vanligt bolån bygger på att bostaden fungerar som säkerhet för långivaren, och en obebyggd tomt är en betydligt svagare säkerhet än ett hus, eftersom den är svårare att värdera och sälja vidare om du skulle hamna på obestånd.
De flesta som vill köpa tomt och låna till köpet väljer därför mellan två vägar: ett blancolån eller privatlån utan säkerhet, eller ett kombinerat tomtlån och byggnadslån där banken räknar in det planerade husbygget i värderingen. Nedan går vi igenom hur båda alternativen fungerar, hur mycket du kan låna, vad en kontantinsats och handpenning brukar kosta, och vad hela lånet i slutänden landar på.
Går det att låna pengar till en tomt?
Kort svar: ja, men det är svårare än att låna till ett hus. Vid ett vanligt bolån är bostaden pantsatt som säkerhet, vilket gör att banken tar en betydligt lägre risk och därför kan erbjuda en lägre ränta. En tomt utan byggplan saknar den säkerheten på samma sätt, eftersom obebyggd mark är svårare att värdera och långsammare att sälja vidare om lånet inte betalas.
Därför behandlar de flesta långivare ett rent tomtköp som en egen låneform, skild från det vanliga bolånet. Ska tomten bebyggas inom en snar framtid är bankerna generellt mer villiga att bevilja ett bolån eller byggnadslån, eftersom det färdiga huset då räknas in i säkerheten. Planerar du däremot att äga tomten en längre tid utan konkreta byggplaner blir det svårare, och du får i regel falla tillbaka på ett privatlån. En mäklare med lokalkännedom kan ofta ge en fingervisning om hur banker brukar bedöma just den typen av mark innan du lägger ett bud.
Att köpa tomt: blancolån eller privatlån
Ett blancolån är ett lån utan säkerhet, vilket gör det till den enklaste vägen att köpa tomt du inte ska bebygga direkt. Långivaren gör en vanlig kreditprövning av din ekonomi i stället för att värdera tomten, och pengarna kan användas fritt till köpet av bostaden eller marken.
Nackdelen är räntan. Eftersom banken eller långivaren inte har någon egendom att falla tillbaka på om lånet inte betalas är räntan på ett privatlån normalt betydligt högre än på ett bolån eller ett byggnadslån. Fördelen är i stället snabbheten: en ansökan om privatlån kan ofta beviljas på några dagar, vilket passar bra om du behöver agera snabbt när ett bra tillfälle att köpa tomt dyker upp. Vill du ansöka hos flera långivare samtidigt går det ofta att jämföra flera erbjudanden om privatlån innan du bestämmer dig för vem du vill ansöka hos slutgiltigt.
Tomtlån, byggnadslån och byggnadskreditiv när du ska bygga hus
Planerar du att börja bygga hus inom en snar framtid erbjuder de flesta banker i stället ett kombinerat tomtlån och byggnadslån, även kallat byggnadskreditiv eller bygglån. Tomtlånet finansierar själva köpet av marken, medan byggnadslånet sedan betalas ut löpande i takt med att fakturor för husbygget kommer in, ungefär som en checkkredit.
Fördelen med den här lösningen är att banken redan från början räknar in det planerade husets värde i sin bedömning, vilket gör det lättare att bli beviljad och ofta ger en lägre ränta än ett rent privatlån. När bygget är klart läggs hela krediten, tomtlånet och byggnadslånet tillsammans, om till ett vanligt bolån med en betydligt lägre och mer stabil ränta.
Under byggnationen betalar du normalt bara ränta på den del av bygglånet som faktiskt är utnyttjad, medan resten av kreditramen står outnyttjad tills nästa faktura ska betalas. Flera husleverantörer samarbetar dessutom direkt med banker kring tomtlån och byggnadslån, vilket kan förenkla både husbygget och själva ansökan.
För att banken ska bevilja ett kombinerat tomtlån och bygglån brukar den vilja se en tydlig byggplan, ett giltigt bygglov eller startbesked, och en förhandsvärdering av vad huset förväntas vara värt när det är färdigbyggt. Utan de underlagen bedöms ansökan i regel som ett rent tomtköp, med de striktare villkor det innebär.
Räkna ut hur mycket du kan låna till en tomt inför ett bolån
Hur mycket du kan låna beror på om lånet kombineras med ett kommande husbygge eller inte. Ska tomten bebyggas erbjuder många banker att låna ut upp till 85-90 procent av tomtens och husets sammanlagda värde i tomtlån och byggnadslån, vilket innebär att du själv behöver skjuta till resterande andel som kontantinsats.
Handlar det om ett rent tomtköp utan konkret byggplan är bankerna ofta försiktigare, och en högre andel egen insats kan krävas eftersom säkerheten är svagare. Räkna med minst 15 procent i kontantinsats redan vid själva tomtköpet, och att kontantinsatsen kan behöva vara ännu större om det saknas en tydlig byggplan. Detaljplanen för marken spelar också in vid förhandsvärdering och värdering: en tomt med byggrätt och klar infrastruktur, som avlopp och vägar, värderas normalt högre än en tomt utan detaljplan, vilket i sin tur påverkar hur mycket banken är villig att låna ut till bostaden eller husbygget.
Handpenning och kontantinsats vid tomtköp
Precis som vid ett vanligt husköp betalar du normalt en handpenning på ungefär 10 procent av tomtpriset när kontraktet skrivs under. Handpenningen fungerar som en säkerhet för säljaren att affären genomförs, och räknas sedan av från den totala kontantinsatsen när resterande belopp betalas på tillträdesdagen för bostaden.
Har du redan ett beviljat lånelöfte för tomtlånet eller byggnadslånet är det enklare att lägga ett bud med trygghet, eftersom du då vet ungefär hur stor summa du har att röra dig med redan innan kontraktet skrivs. Saknar du ett lånelöfte riskerar du i stället att behöva dra dig ur affären om finansieringen för bostaden sedan inte går igenom.
Vilka kostnader tillkommer och så fungerar räntan när du lånar till en tomt
Kostnaden skiljer sig tydligt mellan de olika alternativen. Ett privatlån har normalt högst ränta, eftersom långivaren saknar säkerhet i marken. Ett kombinerat tomtlån och byggnadslån ligger vanligen lägre i ränta, men fortfarande högre än ett färdigt bolån, eftersom risken minskar först när husbygget är helt uppfört och kan användas som fullgod säkerhet.
Under själva husbygget betalar du normalt bara ränta på den del av krediten som faktiskt är utnyttjad, utan amortering, vilket håller nere den löpande kostnaden medan husbygget pågår. Först när tomtlånet och byggnadslånet läggs om till ett ordinarie bolån börjar den vanliga amorteringen, tillsammans med den lägre räntan.
Utöver själva räntan tillkommer praktiska kostnader kring tomtköpet som du bör räkna in i budgeten, bland annat lagfart för att registrera dig som ny ägare, eventuella avgifter för bygglov, och kostnader för att dra fram el, vatten och avlopp till tomten om det inte redan finns. Jämför gärna villkoren hos flera banker eller andra långivare innan du ansöker, eftersom både räntan och kraven på kontantinsats kan skilja sig en hel del åt mellan olika aktörer.
Vanliga frågor och svar: läs det här innan du lånar till tomt
Går det att låna pengar till en tomt? Ja, men sällan med tomten som enda säkerhet. De flesta väljer mellan ett privatlån utan säkerhet eller ett kombinerat tomtlån och byggnadslån där tomten och det planerade huset värderas tillsammans.
Hur stor kontantinsats behövs för att låna till tomt? Räkna med minst 15 procent i egen insats, men banken kan kräva mer om det saknas en konkret byggplan kopplad till tomtköpet.
Vad är skillnaden mellan tomtlån och byggnadskreditiv? Tomtlånet finansierar själva markköpet, medan byggnadskreditivet, eller byggnadslånet, betalas ut löpande under husbygget. Många banker slår ihop dem och lägger sedan om alltihop till ett bolån när huset är klart.
Är räntan högre än på ett bolån? Ofta ja för ett rent privatlån, medan ett kombinerat tomtlån och byggnadslån normalt har lägre ränta eftersom banken har tomten och husbygget som säkerhet under tiden.
Sammanfattande fakta
- En obebyggd tomt fungerar sällan som fullgod säkerhet för ett vanligt bolån, så de flesta får låna via privatlån eller ett kombinerat tomtlån och byggnadslån.
- Ska tomten bebyggas inom en snar framtid är bankerna generellt mer villiga att bevilja ett förmånligt tomtlån och byggnadskreditiv, eftersom det blivande huset räknas in i säkerheten.
- Räkna med minst 15 procent i kontantinsats och en handpenning på ungefär 10 procent av tomtpriset vid kontraktsskrivning.
- När husbygget är klart läggs tomtlånet och byggnadslånet om till ett vanligt bolån, med lägre och mer stabil ränta samt vanlig amortering.
