Pantbrev
Pantbrev är ett dokument som används för att ta ett lån. Pantbrev används oftast i samband med bostadsköp och fungerar som pant på ditt bolån eftersom det är omöjligt att lämna in själva fastigheten. Pantbrevet är utfärdat på ett visst belopp baserat på det pantsatta objektets värde.
Vad är ett pantbrev?
Ett pantbrev är ett juridiskt värdedokument som ger en bank rätt att använda din fastighet som säkerhet för ett bolån. När du tar ett bolån med villa eller radhus som pant registrerar Lantmäteriet en inteckning i fastighetsregistret och utfärdar ett pantbrev på det intecknade beloppet. Banken håller pantbrevet under lånets löptid – om du inte kan betala kan banken kräva försäljning av fastigheten och täcka sin fordran ur köpeskillingen.
Pantbrevet är knutet till fastigheten, inte till dig som person. Det innebär att det följer med huset vid en försäljning. Köper du ett hus med befintliga pantbrev kan du återanvända dem för ditt eget bolån – du behöver inte lösa in dem och ansöka om nya. Det sparar pengar, men kräver att pantbrevsbeloppen räcker för din finansiering.
Sedan 2008 utfärdas pantbrev i Sverige i digitalt format, så kallade datapantbrev. Inget fysiskt papper byter hand längre – allt sköts via Lantmäteriets elektroniska system och bankerna kommunicerar direkt i registret.
Kostnad – stämpelskatt 2 %
Att ta ut ett nytt pantbrev kostar pengar, och det är en av de mer undersökta posterna vid ett bostadsköp.
Stämpelskatt: 2 procent av det intecknade beloppet, avrundat nedåt till närmaste hela tusental. Utöver det tillkommer en expeditionsavgift till Lantmäteriet på 375 kronor per inteckning.
Tre konkreta exempel:
| Pantbrevsbelopp | Stämpelskatt | Expeditionsavgift | Totalt |
|---|---|---|---|
| 500 000 kr | 10 000 kr | 375 kr | 10 375 kr |
| 1 500 000 kr | 30 000 kr | 375 kr | 30 375 kr |
| 3 000 000 kr | 60 000 kr | 375 kr | 60 375 kr |
Den viktiga detaljen: du betalar bara stämpelskatt på nyuttagna pantbrev. Finns det redan pantbrev i fastigheten för 1 800 000 kronor och du behöver låna 2 200 000 kronor, tar du bara ut ett nytt pantbrev på 400 000 kronor. Stämpelskatten landar då på 8 000 kronor – inte 44 000 kronor. Vid köp av äldre fastigheter med stora befintliga pantbrev kan du alltså göra betydande besparingar.
Stämpelskatt för pantbrev ska inte blandas ihop med stämpelskatten för lagfart, som är 1,5 procent av köpeskillingen och betalas separat vid förvärvet.
Pantbrev vid bostadsköp
Vid ett typiskt bostadsköp behöver du hantera pantbreven i tre steg.
Steg 1 – Kolla befintliga pantbrev. Din mäklare eller banken tar fram ett utdrag ur fastighetsregistret som visar vilka inteckningar som redan finns. Belopp och prioritetsordning framgår tydligt.
Steg 2 – Räkna ut hur mycket som saknas. Banken beviljar bolån upp till 85 procent av marknadsvärdet enligt bolånetaket. Ditt lånebehov minus befintliga pantbrevsbelopp = det belopp du behöver ta ut i nya pantbrev. Ta höjd med ett par hundra tusen om du tror att fastigheten kan stiga i värde – extra pantbrev du redan har är gratis att använda.
Steg 3 – Ansök via banken. I praktiken hanterar banken ansökan till Lantmäteriet åt dig. Du behöver inte göra det själv. Kostnaden dras vanligtvis av på din utbetalning på tillträdesdagen.
Hur pantbrev hänger ihop med bottenlån är värt att förstå: bottenlånet är den del av bolånet med starkast säkerhet i pantbrevskedjan. Se ordlistan för övriga bolånetermer som styr din totalkostnad.
Vanliga frågor
Vad kostar ett pantbrev?
Stämpelskatten är 2 procent av pantbrevets belopp, plus 375 kronor i expeditionsavgift per inteckning. På ett nytt pantbrev om 2 000 000 kronor landar kostnaden på 40 375 kronor. Om fastigheten redan har pantbrev betalar du bara för mellanskillnaden.
Vad är skillnaden mellan pantbrev och skuldebrev?
Pantbrevet är knutet till fastigheten och fungerar som säkerhet för banken – det följer med huset när det byter ägare. Skuldebrevet är avtalet mellan dig och banken som reglerar lånevillkoren: belopp, ränta och amorteringsplan. De två dokumenten hänger ihop men är juridiskt separata.
Behöver jag pantbrev när jag köper bostadsrätt?
Nej. Pantbrev gäller enbart fastigheter – villor, radhus och fritidshus med lagfart. En bostadsrätt är en andel i en bostadsrättsförening, inte en fastighet, och kräver därför inget pantbrev. Banken tar i stället en pant i din bostadsrätt enligt andra regler.