Köper du bostad i Sverige är det ett faktum: du måste amortera på ditt bolån. Men hur mycket – och från vilken dag – beror på regler som faktiskt förändrades rätt nyligen. Från och med 1 april 2026 gäller ett enklare system än på år, och för många hushåll innebär det lägre månadsutgifter. Den här guiden reder ut vad som faktiskt gäller, hur du beräknar din amortering och vilka undantag som kan frigöra mer pengar i månadsbudgeten.
Vad är amorteringskravet?
Amorteringskravet är en lagreglerad miniminivå för hur snabbt du måste betala ner ditt bolån. Finansinspektionen ansvarar för reglerna, som bankerna sedan är skyldiga att tillämpa när de beviljar bolån.
Motivet bakom kravet är att hålla svenska hushålls skuldsättning på en hanterbar nivå. Utan krav skulle många välja att inte amortera alls och istället leva med ett lån som aldrig minskar – ett scenario som kan bli problematiskt om bostadspriser faller eller räntor stiger kraftigt.
Kravet gäller alla bolån med bostaden som säkerhet, oavsett om det handlar om villa, radhus, bostadsrätt eller fritidshus. Det styrs av en nyckelparameter: belåningsgrad.
Grundreglerna 2026 – belåningsgrad styr allt
Belåningsgraden är kvoten mellan ditt bolån och bostadens marknadsvärde. Formeln är enkel:
Belåningsgrad (%) = bolånet ÷ bostadens marknadsvärde × 100
Beroende på var belåningsgraden hamnar gäller tre olika nivåer:
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år |
|---|---|
| Över 70 % | Minst 2 % |
| 50–70 % | Minst 1 % |
| Under 50 % | Inget lagkrav |
Amorteringen beräknas på det ursprungliga lånebeloppet, inte på vad som återstår att betala. Det innebär att den nominella amorteringsbelopp du betalar månadsvis är konstant – det är inte en avtagande procent på ett krympande skuldsaldo.
Tre räkneexempel
Exempel 1: Förstagångsköpare, bostad värd 2 500 000 kr
Lån: 2 250 000 kr (90 % belåning, just under bolånetaket) Belåningsgrad: 90 % → krav 2 % per år Amortering: 2 250 000 × 2 % = 45 000 kr/år = 3 750 kr/månad
Exempel 2: Medelstort bolån, bostad värd 3 000 000 kr
Lån: 1 800 000 kr (60 % belåning) Belåningsgrad: 60 % → krav 1 % per år Amortering: 1 800 000 × 1 % = 18 000 kr/år = 1 500 kr/månad
Exempel 3: Låg belåning, bostad värd 4 000 000 kr
Lån: 1 500 000 kr (37,5 % belåning) Belåningsgrad: 37,5 % → inget lagkrav Banken kan fortfarande rekommendera amortering, men du är inte tvingad.
Nytt från 1 april 2026 – tre stora förändringar
Den 1 april 2026 trädde en paketreform i kraft som påverkar alla bolåntagare, framför allt de med stora lån i förhållande till inkomsten.
1. Det skärpta amorteringskravet avskaffades
Det så kallade skärpta amorteringskravet – som gällde sedan mars 2018 – innebar att du behövde amortera ytterligare 1 procentenhet om ditt totala lån översteg 4,5 gånger din bruttoinkomst. Det innebar att ett hushåll med 700 000 kr i bruttoinkomst och ett lån på 3,5 miljoner kronor tvingades amortera 3 % istället för 2 %.
Det kravet är nu borta. Från och med april 2026 är det uteslutande belåningsgraden – inte inkomstkvoten – som avgör hur mycket du måste amortera.
Effekten för ett lån på 3 miljoner: Hushåll som tidigare amorterade 3 % sparar nu 1 procentenhet, vilket frigör ungefär 2 500 kronor i månaden. Över ett år handlar det om 30 000 kronor som stannar i plånboken.
2. Bolånetaket höjdes till 90 procent
Bolånetaket – det maximala beloppet du får låna i förhållande till bostadens värde – höjdes från 85 till 90 procent. Det innebär att kontantinsatskravet sänktes från 15 till 10 procent.
Konkret: för en bostad värd 2 500 000 kr innebär det att du nu behöver minst 250 000 kr i kontantinsats, mot tidigare 375 000 kr. En besparing på 125 000 kr som kan vara avgörande för förstagångsköpare.
3. Tilläggslånetaket sänktes till 80 procent
Som motvikt till det höjda bolånetaket begränsades möjligheten att ta tilläggslån mot befintlig bostad. Maximal belåningsgrad för tilläggslån sänktes från 85 till 80 procent. Det påverkar dig som vill låna mer mot din befintliga bostad – exempelvis för renovering eller för att finansiera en annan investering.
Undantag från amorteringskravet
Det finns flera situationer där du antingen är helt undantagen eller kan ansöka om tillfällig befrielse.
Permanenta undantag
Lån tagna före 1 juni 2016 omfattas aldrig av amorteringskravet. Om du tog ditt bolån innan regelverket trädde i kraft och inte har ändrat det väsentligt – exempelvis via bankbyte – behöver du inte amortera enligt de lagstadgade nivåerna. Observera att ett bankbyte räknas som ett nytt lån och aktiverar kravet.
Jordbruks- och skogsbruksfastigheter är undantagna. Gäller du som äger lantbruksfastighet med bostadsändamål, kontakta din bank för att bekräfta exakt hur klassificeringen påverkar ditt lån.
Nyproduktion – upp till 5 år amorteringsfritt
Köper du en nyproducerad bostad och är den förste ägaren kan du ansöka om amorteringsfrihet i upp till fem år från köpdatumet. Det ger ett välkommet andrum under de år som bostadskostnaderna ofta är som högst – med inredning, möbler och andra initialkostnader staplade.
Undantaget gäller inte om du köper en nyproducerad bostad på andrahandsmarknaden. Det är ägarskapets ordning – förste ägare – som avgör, inte hur ny byggnaden är.
Tillfällig befrielse vid särskilda skäl
Banken kan bevilja amorteringsfrihet under kortare perioder vid väsentligt försämrad ekonomisk situation som uppstått efter att lånet beviljades. Det kan handla om:
- Ofrivillig arbetslöshet
- Längre tids sjukdom (med läkarintyg)
- Dödsfall i familjen som påverkar hushållets inkomst
- Skilsmässa eller separation som ändrar ekonomin radikalt
Befrielsen ges inte automatiskt – du behöver kontakta din bank, lämna in underlag och genomgå en individuell bedömning. Perioden för amorteringsfrihet varierar beroende på bank och situation, men det rör sig oftast om 6–18 månader.
Omvärdering – ett lagligt sätt att sänka amorteringen
Om du bott i din bostad ett antal år och bostadspriserna i området stigit kan du ha ett värdefullt kort att spela: omvärdering.
Genom att få bostaden värderad på nytt kan du fastställa ett högre marknadsvärde. Sjunker belåningsgraden under 70 % sänks kravet från 2 % till 1 %. Sjunker den under 50 % försvinner lagkravet helt.
Spelreglerna för omvärdering:
- Du kan begära ny värdering max en gång vart femte år i syfte att höja belåningsutrymmet eller sänka amorteringen
- Undantag gäller om du genomfört en omfattande renovering – då kan du begära omvärdering innan femårsgränsen
- Värderingen görs av bankens utsedda värderare, inte fritt vald mäklare
Om din bostad köptes för fem år sedan och har stigit i värde med 25–30 % kan omvärdering vara det enklaste sättet att sänka din månadsamortering utan att betala in extra kapital.
KALP – banken beviljar inte automatiskt maximal belåning
Även om bolånetaket är 90 % och amorteringskravet styrs av belåningsgraden, är det inte säkert att banken faktiskt beviljar ett lån upp till taket. Bankerna tillämpar en intern KALP-kalkyl (Kvar Att Leva På) där de bedömer din ekonomi utifrån ett stresstest.
I stresskalkylen räknar banken med en ränta som ofta ligger på 5–6 %, oavsett vad bolåneräntan är idag. Klarar din hushållsbudget inte räntekostnaden på den nivån – med rimliga levnadskostnader inklusive amortering – beviljas lägre belopp eller inget lån alls. Lagstadgade maxtak sätter alltså ett tak, men bankens egna kreditbedömning är ofta den begränsande faktorn.
Praktiska råd
Beräkna amorteringsbehovet i förväg. Innan du lämnar bud är det klokt att räkna ut exakt hur mycket du måste amortera varje månad baserat på köpesumma och din planerade kontantinsats. Det påverkar din totala månadskostnad lika mycket som räntan.
Höj kontantinsatsen strategiskt. En kontantinsats som tar dig under 70 % belåning halverar amorteringskravet. Om du är nära gränsen – exempelvis vid 71 % – kan det vara värt att skjuta till extra kapital för att nå under 70 %.
Planera för bankbyte. Byter du bank aktiveras amorteringskravet på nytt utifrån rådande belåningsgrad och aktuella regler. Om du har ett gammalt lån från 2015 bör du undersöka konsekvenserna noggrant innan du byter långivare – du riskerar att förlora ditt undantag.
Kontakta banken vid ekonomiska svårigheter. Om din ekonomi försämras: ta kontakten med banken tidigt. Ansökan om amorteringsfrihet kräver dokumentation och tar tid att handlägga – vänta inte tills betalningsproblemen uppstår.
Cashloans är en oberoende guide och erbjuder inte finansiell rådgivning. Regler för bolån kan förändras – kontrollera alltid aktuell information hos Finansinspektionen, din bank eller en certifierad rådgivare för din specifika situation.
